据「新知南通研究院」数据监测，2026年2月，南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区）新房市场呈现 “供强需弱” 特征。尽管受春节假期因素影响，但供应端放量势头强劲，成交端则持续承压，库存压力进一步加剧。 Part.1 供应端爆发增长 核心地段改善项目集中入市 2月，市区共新发7张住宅销售许可证，涉及5个项目，累计新增供应 601套 。 这一数据 环比大涨236%，同比亦大幅增长280% ，春节期间开发商推盘意愿强烈。 从供应结构看，核心地段的改善项目成为绝对主力。 北大街 云锦九璋 ，首次取证即推出256套，成为供应主力； 工农路 万濠东郡 ，两次取证新增80套，合院、四代宅、洋房均已推出； 老城区 盛和观濠别院， 两次取证新增59套，双拼、叠拼、洋房均已推出； 南光澳门中心 （134套）、 锦鸿府 （72套）亦为市场补充了可观的房源。 核心地段低密项目集中入市，进一步强化了当前市场供应端的改善属性。 Part.2 需求端持续承压 广义库存去化周期超5年 与供应端的热度形成鲜明反差，市场需求端表现疲软。 数据显示，2月南通市区55个主力在售新房项目（已剔除尾盘及长期滞销项目）累计仅备案 283套 ， 环比下跌11%，同比跌幅达到40%。 “供强需弱”直接导致库存去化周期进一步攀升。 截至2月末，市区新房狭义库存（已获销许未备案）约 1.06万套 ，按照近一年月均流速（约347套）估算，去化周期约 30.51个月 ，较上月增加2.04个月。 若纳入在售项目未获销许的潜在库存，广义库存规模将达到约 2.15万套 ，去化周期将延长至约 62.05个月（超过5年） ，较上月增加2.42个月。 与2025年2月末相比，广义库存总量虽基本持平，但由于市场流速明显放缓， 去化周期被拉长约18个月。 Part.3 老城区去化最为稳健 原港闸流速几近停滞 任港湾五龙汇——流速领先，但高库存隐忧仍存 该板块2月备案 82套 ，延续了1月（68套）的活跃态势，近一年月均流速达 75套 ，领跑全市。 但板块内在售项目多达11个，竞争激烈。截至2月末，其狭义库存去化周期约 35个月 ，广义库存去化周期更达约 57个月 ，去化压力依然严峻。 老城区——去化最为稳健 凭借稀缺地段价值，老城区表现稳健。2月备案 58套 ，近一年月均流速 59套 。 截至2月末，其广义库存去化周期仅约 26个月 ，为各板块中最短，显示出强劲的市场吸纳能力。 原港闸——流速几近停滞 该板块表现尤为低迷，2月仅备案 7套 ，1月备案 6套 ，流速近乎停滞。 目前板块内仍有11个项目未售罄（库存≥10套），多为尾盘或滞销盘。截至2月末，其狭义库存去化周期高达约 97个月（超8年） ，广义库存去化周期更是长达约 169个月（超14年） ，面临显著挑战。 Part.4 以价换量策略奏效 高端项目表现抢眼 整体平淡的市场中，部分项目凭借地段、产品力或价格策略突围。 2月销冠由任港湾板块 澐玺禄 摘得，单月备案32套。该项目2024年12月入市，去年上半年一直未有备案，下半年开始发力，目前已备案87套，整盘去化率约29%。 有消息称，该项目目前价格已降至约1.3万/㎡（拿地楼面价10919元/㎡），以价换量策略开始奏效？ 中海臻如府 以21套的备案量位居次席，其近一年月均流速保持在30套左右，截至2月末整盘去化率已达65%，表现稳健。 老城区 濠东璟园 （13套）与 盛和观濠别院 （12套）也都跻身TOP10，印证核心地段高端项目的号召力。 此外，创新区 紫园 ，入市3个月已近清盘，截至2月末仅剩17套未备案。 Part.5 新盘供应全面向改善倾斜 存量项目去化难度持续加大 2025年至今，市区先后有10个纯新盘入市，其中 3个容积率在1.1以内，4个在1.1-1.3之间 ，产品形态集中于墅类、洋房，供应结构全面向低密改善倾斜。 可以预见，未来南通楼市的核心驱动力将来自核心地段的高改产品。但随着此类项目集中放量，高端市场的竞争也将从“蓝海”转向“红海”。 与此同时，非核心区域、高容积率的存量项目，将面临产品代际落后、目标客群流失等多重挤压，去化难度持续加大，市场结构性分化将愈加深刻。 数 据 说 明 *统计时间：2026年3月2日 *数据来源：通房e办 *备案存在延迟，仅供参考 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
