“四代住宅”的风才刮了没两年，南通楼市居然就来到了“五代住宅”时代？ 从启东到南通主城，从央国企到民企，一场围绕“抬板社区”展开的产品迭代正悄然打响。 1 启东：首个“抬板社区”落地 南通大市范围内首个落地的抬板社区—— 启东启园 （牡丹江路南、江海南路东）。 该项目由招商蛇口与启晟集团联合打造，不仅是启东首个四代宅， 还突破性地将 社区整体抬高约3.15米 ，住宅实际起始点抬升至“三楼”。 ▲启东启园效果图 紧随其后，3月4日刚刚出让的 启东26001地块 （世纪大道北、江海南路西）， 据传也将打造为抬板社区，并规划配建商业与酒店。 该地块由本土民企——启东嘉宸置业摘牌，土地面积超7万㎡，容积率1.01-1.5，拟建 小高层与高层 （不少于7层，不含架空层及平台层）。 南通市区：多宗地块指向“抬板”理念 R25015地块（幸余路北、通生路西） ：项目设计招标文件中明确提出—— 考虑参照南通新规，合理利用架空平台层作为停车空间，并优化交通流线。 近日，项目设计中标单位山水比德发布效果图，进一步从视觉层面印证其抬板规划。 ▲R25015地块规划效果图丨来源山水比德官微 该地块去年9月由南通城镇房产摘牌，土地面积约14.77万㎡，容积率仅1.01-1.04，拟打造 联排、叠墅、洋房与小高层 。大体量＋低密+抬板组合，为产品创新留下巨大想象空间。 R25013地块（红星路南、城山路西） ：其设计招标文件中出现的 “架空层（车库）” 字眼，同样直指抬板逻辑。 该地块去年9月由致豪摘牌，容积率1.01-1.7，拟建 洋房与小高层 ，并规划约1000㎡会所，结合抬板设计，主城高端改善格局或将重塑。 此外，据传 如皋R2023047地块 也有望打造为如皋首个 抬板社区+四代宅 。该地块2023年10月出让，由如皋润皋置业摘牌，容积率1.6-2.0，值得持续关注。 2 所谓抬板社区，也称全架空社区，它并非简单地将底层挑高做成入户大堂， 而是对首层地基进行结构性整体抬升。 如同一个“超级托盘”托起整个社区： • 板下层（基座层） ：布置机动车库、非机动车库、设备用房，以及部分受天气影响较小的社区功能空间 • 板上层（抬高层） ：形成连续、完整的步行平台，实现100%人车分流，园林景观、入户大堂、泛会所均置于此层，住宅实际从“三楼”起步 从2024年底开始，这一设计在杭州、上海、苏州等一线城市悄然试点。 其背后核心驱动力在于政策红利： 各地陆续出台新规，明确架空平台用作停车、公共配套、公共开放空间时，可不计入容积率。 这无疑为开发商在降本增效与产品差异化之间找到了一条黄金路径，一线城市豪宅圈迅速刮起“抬板风”： • 安澜上海 ：整体抬高4米，二层再挑高6米打造泛会所，住宅实际从10米高度起步 • 杭州万潮玖序 ：整体抬高5.5米，结合6米架空层，首层住宅起步约11.5米 • 广州玥玺湾 ：整体抬高11米，再加10米架空层，首层住宅起步约20米，相当于普通住宅的6-7楼 对比之下，南通目前3米多的抬升高度尚属起步级。 ▲安澜上海实景图丨来源网络 ▲广州玥玺湾实景图丨来源网络 ▲杭州万潮玖序效果图丨来源网络 3 对购房者而言，抬板社区带来的价值肉眼可见： • 改善低楼层痛点 ：解决一楼潮湿、采光差、隐私弱等痛点 • 立体景观体验 ：通过垂直高差，园林景观可以从平面铺陈变为立体交织 • 纯粹居住环境 ：真正人车分流，将地面完全还给行人和绿化 对开发商而言，其背后也有清晰的开发逻辑： • 优化开发成本 ：相比传统深挖地库，抬板设计可减少土方开挖量与抗浮投入，降低建安成本 • 提升产品溢价 ：在同等容积率下，抬板带来的纯粹性与独特性，能有效支撑产品价值 当然，挑战同样存在。 抬板产生的架空层空间，若缺乏精细运营与维护，极易沦为闲置的“灰空间”。 如何用优质的会所功能、主题景观、邻里空间去填充它，使其保持长久生命力，是对开发商产品力、服务力与后期运营能力的考验。 关于抬板社区的居住体验，我们尚处于看图想象阶段。究竟是营销噱头还是产品革新？答案或许要等到项目实景呈现、业主入住之后，才能真正揭晓。 END 往期推荐 超5年才能卖完？究竟是谁，拖累了整个南通市场的大盘？ 创新区楼市两极分化，终于逼得政府出手了 南通学区房价格深度解析（15个重点学区·半年数据追踪） 麦当劳、7-11意向入驻！南通再添一座邻里中心 南通餐饮创业选址干货：这10个商圈值得关注
