2025南通市区“年度销冠”揭晓 2025南通市区“最难卖”楼盘曝光 2025南通大市“卖地收入”排行榜 南通名校学区房房价回撤幅度超60% 南通市区二手房与新房成交量“剪刀差”正持续扩大。 据南通市房地产市场监测分析中心数据显示，2025年南通市区（不含通州区、海门区）新房累计成交备案 5009套 ，同期二手房累计成交备案 16782套 。 二手房成交量约为新房的 3.35倍 。 将时间维度拉长会发现，南通市区二手房成交量压过新房，早在四年前就埋下了草蛇灰线，且愈演愈烈。 二手房成交量远远压过新房，这意味着， 同板块内同类产品的定价权，正逐渐由二手房东掌握。 当前改善型客群已成为市场主力，次新豪宅的成交表现与价格走势尤为引人关注。本篇我们梳理了南通市区主流次新豪宅25年成交数据，总结以下看点—— • 成交均价第一梯队（超2.5万/㎡）—— 崇川金茂府 （2.9万/㎡）、 万科方圆 （2.75万/㎡）、 绿城晓风印月 （2.66万/㎡） • 同比普遍下跌——与各项目24年成交均价对比，统计样本中仅 万科方圆 实现约3%微涨，其余项目均下跌，其中 万科揽境 跌幅最大，超35% • 全面破发但幅度悬殊——与各项目首开均价对比，统计样本无一例外全部破发，但破发幅度差距较大，介于5%至50%之间。 • 较为抗跌项目（破发幅度＜20%）—— 中海铂樾府 （5%）、 万科方圆 （14%）、 华润静安府 （17%）、 绿城晓风印月 （18%）、 仁恒公园世纪 （20%）等 • 深度回调项目 （破发幅度＞40%） —— 金鹰世界尚府 （49%）、 祥生云境 （46%）、 紫琅天成 （43%）、 华润悦府 （43%）、 中海翠湖溪岸 （42%）等 • 市场热度分布—— 统计样本中， 25年累计成交套数与看房人数前三名均为 远创东樾、仁恒公园世纪、万科揽境 ，可见创新区二手房关注度之高 仁恒公园世纪 仁恒公园世纪25年共成交了 21套 二手房，成交均价 2.3万/㎡ ，同比 下跌12.1% 。 成交房源均为小高层，季度均价呈逐季下行态势——一季度 2.52万/㎡ ，二季度 2.42万/㎡ ，三季度未有成交，四季度 2.15万/㎡ 目前小区共有 122套 房源挂牌，最新挂牌均价 3.02万/㎡ ，挂牌价与成交价相差超7000元/㎡，反映出部分业主仍持有较强价格预期，买卖双方心态存在明显博弈。 万科方圆 万科方圆25年仅录得 3套 成交，成交均价 2.75万/㎡ ，同比 上涨3.1% 。 3套房源均为上半年成交，详情如下—— 2月，建面159㎡中楼层，成交价 2.42万/㎡ 3月，建面231㎡高楼层，成交价 2.9万/㎡ 6月，建面159㎡中楼层，成交价 2.87万/㎡ 万科方圆虽为统计样本中唯一同比正增长，但最近一笔成交距今已超半年，其价格优势能否在后续成交中得以维持，仍需市场进一步验证。 万科揽境 万科揽境25年成交 21套 ，成交量 暴涨950% ，但成交均价仅 1.76万/㎡ ， 大跌35.3% ，呈现出典型的“以价换量”特征。 目前小区共有 43套 房源挂牌，最新挂牌均价 2.26万/㎡ ，与最新成交均价存在约5000元/㎡落差，表明卖方的价格预期仍在向市场实际承受力艰难调整。 祥生云境 祥生云境25年首次录得二手房成交，成交均价 1.67万/㎡ 。 该项目20年首开，均价约 3.1万/㎡ ，属于当时南通房价第一梯队。但因开发商陷入流动性危机，项目建设与交付品质屡受质疑，导致二手房价显著承压。 目前小区共有 51套 房源挂牌，最新挂牌均价 2.04万/㎡ ，较开盘价 跌幅已近35% ，业主资产缩水已无法避免。 金鹰世界尚府 金鹰世界尚府同样25年首次录得二手房成交，成交均价 1.44万/㎡ 。 该项目20年首开，当时均价超 2.8万/㎡ ，以此估算这套建面118㎡高层楼，买入价或超330万，而今卖出价仅约170万， 账面亏损超160万 。 目前小区共有 39套 房源挂牌，最新挂牌均价 2.25万/㎡ ，早期购房者已面临实质性亏损。 此外，该项目新房销售近乎停滞。根据我们统计，其24年仅备案5套，25年仅备案6套， 未备案仍超740套 。二手房的深度破发，不仅加剧业主的资产压力，也将进一步压缩新房定价空间，倒逼开发商重新评估价格策略。后续进展我们持续关注。 数 据 说 明 *统计时间：2026年1月22日 *数据来源：南通市房地产市场监测分析中心、南通贝壳 *破发幅度以（2025年二手房成交均价-新房首开均价）/新房首开均价估算，仅供参考 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
