2025南通市区“年度销冠”揭晓 2025南通市区“最难卖”楼盘曝光 2025南通大市“卖地收入”排行榜 南通市区二手房与新房成交量“剪刀差”正持续扩大。 据南通市房地产市场监测分析中心数据显示，2025年南通市区（不含通州区、海门区）新房累计成交备案 5009套 ，同比下跌14.70%；同期二手房累计成交备案 16782套 ，同比下跌3.42%。 二手房成交量约为新房的 3.35倍 。 从月度走势看，有8个月二手房/新房成交量比值超过3.0，其中7月该比值更攀升至5.43。 将时间维度拉长会发现，南通市区二手房成交量压过新房，早在四年前就埋下了草蛇灰线，且愈演愈烈。 根据统计，21年南通市区二手房/新房成交量比值仅为 1.25 ，22年骤升至 2.04 ，2023年进一步升至 2.89 ，24年为 2.96 ，25年突破“3”达到了 3.35 。 数据清晰勾勒出近五年南通市场交易结构逐步向二手房倾斜的轨迹。 不过，成交量强势背后，是二手房价格的深度调整。 由于南通市房地产市场监测分析中心未发布价格数据，我们以贝壳平台的价格数据作参考。 数据显示，25年12月，南通二手房成交均价为 8400元/㎡ ，较24年12月下跌2000元/㎡，同比跌幅高达 19.23% 。 这一跌幅显著高于全国平均水平。 据中国房地产指数系统百城价格指数显示，25年12月，全国百城二手住宅均价为13016元/㎡，同比跌幅为 8.36% 。 相比之下，南通二手房价格跌幅约为全国平均水平的 2.3倍 。 二手房价格的大幅回调，可视为前期房价过快上涨后的理性回归。 随着房地产行业整体预期转变，投资属性减弱，价格向真实居住价值靠拢，部分项目价格已回调至十年前水平。 延伸阅读：南通二手顶流已跌回15年前！ 在此轮价值重估过程中，曾被视作“硬通货”的学区房价格回调尤为明显。以25年12月数据为例，南通市区多个“名校老破小”，成交均价较历史峰值出现了 超过60% 的深度回撤。 望江楼小区 回撤幅度约65% 12月成交均价 1.67万/㎡ ，较上年同期下跌1.18万/㎡， 同比跌幅约41% 。 该小区曾诞生一套“天价学区房”——建面43.49㎡一居室，成交价208万，单价近4.8万/㎡。若按最新成交均价估算，这套房源目前只值73万左右，较当初的成交价缩水超130万， 回撤幅度约65% 。 银花苑 回撤幅度约58% 12月成交均价 1.79万/㎡ ，较上年同期下跌0.2万/㎡， 同比跌幅约10% 。 该小区成交价历史峰值超4.3万/㎡，与之相比最新成交价 回撤幅度约58% 。 郭里园新村 回撤幅度约68% 12月成交均价 0.86万/㎡ ，较上年同期下跌0.48万/㎡， 同比跌幅约36% 。 该小区成交价历史峰值超2.7万/㎡，与之相比最新成交价 回撤幅度约68% 。 学田苑 回撤幅度约63% 12月成交均价 1.04万/㎡ ，较上年同期下跌0.32万/㎡， 同比跌幅约23% 。 该小区成交价历史峰值超2.8万/㎡，与之相比最新成交价 回撤幅度约63% 。 新建路新村 回撤幅度约59% 12月成交均价 0.98万/㎡ ，较上年同期下跌0.44万/㎡， 同比跌幅约31% 。 该小区成交价历史峰值超2.4万/㎡，与之相比最新成交价 回撤幅度约59% 。 这些案例清晰表明，在市场整体预期转变、教育均衡化政策推进以及人口结构变化的多重作用下，剥离了过度附加的“学区光环”后，那些居住体验欠佳的“老破小”正经历一场剧烈的价值回归。其价格从昔日被炒作而成的“奢侈品”，回归到与自身建筑品质、社区环境相匹配的“普通住宅”本位。 下一篇，我们将聚焦南通市区高端住宅市场，通过数据剖析头部豪宅的抗跌能力，敬请期待！ 数 据 说 明 *数据来源：南通市房地产市场监测分析中心、南通贝壳、网络搜集，仅供参考 *统计时间：2026年1月14日 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
