2025年，南通市区（包含崇川区、开发区、苏锡通园区）新房市场在持续调整中呈现显著分化格局。 全年活跃在售项目约60个（剔除存量低于10套的尾盘），累计成交备案约 4661套 ，同比上年减少约958套， 降幅约17% 。 详情点击：2025年南通市区新房市场数据报告（上篇） 市场内部动能差异悬殊，部分项目依托核心区位、突出产品力或精准价格策略，实现了快速去化。例如， 中海臻如府 全年备案369套位居榜首， 大华铂璟湾 成功去化337套紧随其后， 和园 不到五个月基本售罄， 紫园 入市一个月去化超六成。 与之形成鲜明对比的是，另一部分项目陷入深度滞销，甚至完全停滞。据统计， 全年有21个项目成交量不足50套，其中12个项目不足10套，更有5个项目全年0成交。 这些滞销项目大致可分为两类：一类是开发商虽持续积极推广，但去化依然乏力，例如北城壹号、澐玺禄、龙憩苑、金鹰世界尚府等；另一类则因开发商自身陷入困境，导致项目停工或停售，如东升旭辉中心、阳光城未来悦等。 • 北城壹号 该项目由 崇川产发集团 打造，规划15栋15-17层小高层，共计884套，户型建面约95-142㎡。 23年9月首次取证，截至统计仅备案 19套 ，未备案865套，整盘去化率仅约 2% 。 信息显示，早在24年5月，北城壹号便推出“以旧换新”政策，且为崇川区首个“以旧换新”项目，但销售依然低迷。 究其原因，第一，地段非核心；第二，产品与改善需求错配；第三，开发商品牌号召力不足；第四，周边次新房供应量大且价格竞争激烈。 • 澐玺禄 该项目由 崇川国投集团 打造，规划282套洋房＋15套联排，洋房建面约102-175㎡，联排建面约270㎡。 24年12月首次取证，截至统计仅备案 30套 ，未备案267套，整盘去化率仅约 10% 。 统计发现，该项目自24年12月入市至25年6月，备案数据始终显示为0，直至25年7月才逐渐产生流速，半年备案30套，月均5套。按此速度估算，项目距离清盘仍需约 53个月 。新的一年能否实现去化速度的显著提升？我们持续关注。 • 龙憩苑 24年12月首次取证，截至统计仅备案 15套 ，未备案377套，整盘去化率仅约 4% 。 该项目短板同样在于，开发商认可度低以及产品形态（大高层）与主流需求脱节。此外，网传其均价约2.5万/㎡，大户型超3万/㎡，性价比低进一步导致客户流失。 • 金鹰世界尚府 24年备案5套，25年备案6套，截至统计整盘未备案 741套 ，按照“两年备案11套”估算，距离清盘还需 135年 。 • 远创宸樾 24年备案27套，25年备案8套，截至统计整盘未备案 984套 ，按照“两年备案35套”估算，距离清盘还需 56年 。 • 远创湖悦云境 24年备案11套，25年备案11套，截至统计整盘未备案 1374套 ，按照“两年备案22套”估算，距离清盘还需 125年 。 • 燕东浦江华墅 24年备案0套，25年备案1套，截至统计整盘未备案 104套 ，按照“两年备案1套”估算，距离清盘还需 208年 。 • 东升旭辉中心 近一年备案 0套 ，整盘规划1644套，截至统计整盘去化率约 33% 。 • 江海云辰 近一年备案 0套 ，整盘规划484套，截至统计整盘去化率约 69% 。 • 阳光城未来悦 近一年备案 -20套 ，整盘规划828套，截至统计整盘去化率约 48% 。 投行摩根士丹利曾在报告中表示，中国新房存量中约30%可被视为 “死库存” ，即因区位、产品、质量等缺陷而长期滞销的资产，即便市场回稳也难以去化。 上述南通部分项目已显现类似特征。对于如金鹰世界尚府、龙憩苑等区位尚可的项目，降价可能仍是激活需求最直接的方式；而对于阳光城未来悦、江海云辰等地处偏远的项目，暂停开发销售或是更为理性的选择。 数 据 说 明 *数据来源：通房e办 *统计时间：2026年1月7日 *备案存在延迟，数据仅供参考 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
