据「新知南通研究院」不完全统计，2025年南通大市共挂牌137宗涉宅地块，其中 134宗 成功出让，总出让土地面积约 605万㎡ ，卖地收入约 640亿元 ，土地成交均价约 10584元/㎡ 。 与2024年相比，2025年 “量增价跌” ——成交宗数增加6宗，面积增加约31万㎡，收入增加约25亿元，但成交均价下降约131元/㎡。 但“量增”主要依靠本地国资托底驱动，而非新房市场需求广泛复苏。因此，“价跌”更具指示意义， 反映出土地资产仍处于价值重估阶段。 纵观过去六年，南通大市累计成交涉宅地块 926宗 ，总面积约 4460万㎡ ，总收入约 4800亿元 。 2020年超1100亿元，2021年也成功破千亿，2022年断崖式跌至700亿元以下，随后三年持续在600-700亿元区间震荡。市场从“狂热扩张”到“理性出清”，再到目前的“盘整企稳”。 Part.1 区域表现 2025年卖地收入最高的区域仍是 南通市区 ，28宗地块贡献约 168亿元 ，占总收入约26%。 通州区 位列第二，16宗地块收入约 98亿元 ，占比约15%； 海安市 排名第三，23宗地块收入约 90亿元 ，占比约14%。 往年供地规模较大的 如皋市 ，2025年仅收入约 49亿元 ，较2024年大幅下降超50%，这可能与其前期供应过量、存量去化压力较大有关。 从同比变动来看，除如皋显著下滑，海门、海安基本持平外，其余区域均实现不同程度增长。 Part.2 拿地主体 134宗成交地块中， 132宗 均有本地国资参与，占比近 99% 。这一比例在2020年仅为49%，2023年超过90%，至2025年已近乎垄断。 全国性品牌房企仅 招商蛇口、中海 两家现身，且多以联合体形式参与—— • 1月， 中海 斥资约5.35亿元摘牌南通市区R24028地块，即臻如府二期 • 9月， 招商蛇口 联合南通新豪置业、南通崇发置业，斥资约27.65亿元摘牌南通市区滨江板块R25020、R25021地块 • 11月， 招商蛇口 联合启东市忠诚信开发建设有限公司，斥资约4.68亿元摘牌启东市政府西25015地块 此外，海安曲塘镇2025007001地块由本地民企 南通佑祺房地产开发有限公司 以968万元竞得。 本地国资托底购地，在短期内对稳定市场起到了积极作用，但这种模式也 将地方财政、城投债务与房地产市场进行了深度捆绑。 这些本地国资持有土地，能否在未来高效转化为符合市场需求的产品，并实现资金的良性循环，而非沉淀为新的债务与库存，将成为影响区域市场健康发展的关键。 Part.3 土地价格 2025年共诞生 18宗楼面价“破万”地块 ，较2024年微增1宗，具体包括南通市区12宗、启东4宗、海门1宗、如皋1宗。 楼面价TOP10地块中，9宗位于南通市区， TOP3均花落创新区 ，表明优质板块的土地价值仍获认可。 市场整体价格有一定下降，除前文提到的“2025年成交均价约10584元/㎡，较2024年下降约131元/㎡”之外，地王楼面价也明显下滑。 2024年地王楼面价高达约 17786元/㎡ ，且有3宗地块楼面价突破15000元/㎡，而2025年地王楼面价仅约 13260元/㎡ ，较2024年下滑超4500元/㎡。 楼面价下滑与容积率有关，但也反映出，在不确定性仍存、竞争加剧的市场中，即便对于核心位置的资产，拿地主体也对未来利润空间保持高度审慎。 Part.4 产品趋势 134宗成交地块中， 容积率≤1.5 的地块有 52宗 ，占比约39%，2024年该比例为43%； 容积率≤1.2 的地块为 16宗 ，占比约12%，2024年该比例为18%。 在改善型需求为主的当下，低容积率地块供应占比不升反降，可能是一种主动的市场调节策略。 政府部门或有意控制未来高端改善型住宅的供应总量，以避免同质化产品短期内集中入市，引发“内卷式”价格竞争，从而维护整体房价体系的稳定。 Part.5 总结展望 综上所述，2025年南通土地市场虽在成交量与收入规模上较2024年略有回升，但仍处于近六年周期中的低位区间，持续印证着行业深度调整的影响。 展望未来， 观察焦点不应仅局限于“交易规模”，还应转向“资产转化” 。本地国资所获土地的开发进度、产品定位、去化情况以及资金循环效果，将成为研判南通房地产市场能否真正走向复苏的关键。 后续，我们将通过专题报告形式，对南通各区域长期未动工地块以及国资土地持有情况进行深入剖析，敬请期待。 数 据 说 明 *信息来源：南通市自然资源网上交易平台 *统计时间：2026年1月5日 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
